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城中村拆迁补偿标准?改进城中村集体用地上房屋征收补偿方式是否行的通?

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发表于 2019-1-22 10:50:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
  城中村说白了就是城里的农村。这两年随着城中村改造项目的越来越多,关注城中村改造的人也是随之增多,尤其是关于城中村改造补偿的问题,但由于城中村地处比较的复杂,拆迁补偿又直接关系到被拆迁人的切身利益。拆迁补偿,拆迁补偿方式成了改造过程中谈判的重点对象。

  关于城中村改造拆迁补偿

  城中村的土地原则上是农村集体土地。但对于已经纳入到了城市规划区内的房屋,拆迁补偿必须要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿。

  最高法曾在《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》中解释:征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的,补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的,那么土地权利人请求按照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应当应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。

  对已经转为国有土地的,一般会提供货币补偿或是产权调换两种方试。

  01

  选择货币补偿的

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括;(一) 被征收房屋价值的补偿;(二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  对于补偿标准,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

  最高人民法院曾不止一次的说过,城中村房子拆迁,如果是货币补偿方式,可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,争取不得低于同地段的类似房地产的市场价。简单通俗点来讲就是房子结构、年限差不多的房子的市场价格。

  02

  选择产权调换的

  产权调换必须是拆一还一的原则,这也是最低的标准。但各地在实践过程中其补偿不尽相同,有的地方是按照1:1.2,有的则是按照1:1.5。但选择产权调换的,得根据各地的经济发展情况进行调整。如果低于1:1的补偿标准,那显然是不合理的。

  其次,政府也可以结合实际情况设置拆迁奖励,但老百姓应当要注意,如果奖励设置过高,甚至是高于房屋价值的的奖励,就要保持清醒了,很有可能这些奖励本身就是合理补偿中的一部分。因此凯诺律师建议大家,对于拆迁高奖励的诞生,一定要拿自己的实际情况来作一个衡量,看看是否能够满足原有生活水平不被降低。

  建议改进城中村集体用地上房屋征收补偿方式

  不过对于城中村改造中的补偿方式,四川省在2018年出台的《四川省乡村振兴战略规划(2018-2022年)》规划中提出,建议改进城中村集体用地上房屋征收补偿方式。

  在乡村振兴和新型城镇化双轮驱动建设中,四川省各地都存在大量城中村需要重新规划改造,如何对城中村房屋进行合理的征收补偿,是个比较棘手的问题。在调研后发现,目前城中村集体土地征收中的房屋补偿普遍面临补偿标准偏低,城中村征地问题缺乏对应的政策依据等不足之处。

  为此,相关人员建议针对城中村集体土地征收中的房屋补偿问题,制定符合实际的补偿标准,对如何参照执行国有土地上房屋征收补偿标准制定操作细则。

  她说:“研究制定补偿金额中集体与个人的分配方式,坚持保障农民长远生计的原则,切实落实被征地农民的社会保障问题”。参照国有土地上的房屋征收补偿标准有利于体现农民房地产的真实价值,有利于平衡同区域内不同土地所有权性质上房屋征收补偿的差异,而且这一方式在司法解释中也得到了认可。因此,制定城中村集体土地征收补偿参照国有土地上房屋征收补偿标准的操作细则是解决目前困境的必然选择,更是保障老百姓合法权益的根本要求。

  凯诺律师事务所拆迁律师,城中村改造、棚户区改造过程中拆迁补偿普遍偏低已是不争的事实。而导致补偿偏低的原因也有很多,比如地方不按照法律法规实施征收,以各种理由压低补偿款,达到低成本征收的目的等。但不管怎样,一旦发现补偿不合理,补偿低于原有生活水平,一定要通过合理途径来维护自己的合法权益。


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